經(jīng)典個(gè)案：房地產(chǎn)信托悄然撬動(dòng)成都樓市
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-03-31
編者按：作為一種新的融資形式，房地產(chǎn)信托自２００３年以來(lái)可謂出盡了風(fēng)頭。僅去年第四季度，全國(guó)就發(fā)行了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品３７個(gè)，募集資金３５億元。今年剛剛進(jìn)入３月，又有數(shù)只信托新品推出。這些信托從運(yùn)用對(duì)象看，有爛尾樓的處理、房地產(chǎn)信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)信托開(kāi)發(fā)、信托公司成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等；從投資方式看，有貸款、股權(quán)投資、貸款＋股權(quán)投資等形式?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)信托就像一個(gè)變化多端的魔方，給我們留下無(wú)限的想象空間。
衡平信托作為信托業(yè)五次整頓后川內(nèi)首家信托公司，在房地產(chǎn)信托方面表現(xiàn)異?；钴S，繼去年推出國(guó)內(nèi)首只解決“爛尾樓”信托、首只可贖回信托之后，今年又連續(xù)推出３只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品?！案Q一斑而知全豹”，通過(guò)橫平信托的表現(xiàn)，我們或許能夠感受到信托給房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的不可忽視的推動(dòng)作用。
一場(chǎng)靜悄悄的融資行動(dòng)，不經(jīng)意間撬動(dòng)蓉城樓市。一筆筆巨資注入爛尾樓、解困房、商住項(xiàng)目、重點(diǎn)工程，為開(kāi)發(fā)企業(yè)解了燃眉之急，也為蓉城樓市增添了幾分活力和動(dòng)力。
信托魔方令“爛尾樓”咸魚翻身
近年來(lái)，成都市清理出６０多個(gè)停工工程（爛尾樓）項(xiàng)目。這些爛尾樓工程大多位于繁華地段，影響市容市貌，損害成都城市形象。市政府專門成立了處理停工工程項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，采取了一系列措施，加快處理爛尾樓工程步伐。但由于爛尾樓工程涉及問(wèn)題復(fù)雜，一度進(jìn)展緩慢。
就在成都市為此焦慮的時(shí)侯，２００３年５月初，衡平信托投資有限責(zé)任公司的一份《關(guān)于擬用信托方式盤活精圖大廈等停工工程的報(bào)告》，引起成都市清理停工工程項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的高度關(guān)注。
５月１６日下午，在該辦公室的主持下，一場(chǎng)“以信托方式盤活‘精圖大廈’等停工工程項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)”在衡平信托熱鬧進(jìn)行。這實(shí)際上是中國(guó)信托業(yè)悄然登陸爛尾樓項(xiàng)目的首次路演。
精圖大廈當(dāng)時(shí)已完成整個(gè)投資量的９０％，所需資金缺口３０００萬(wàn)元。有了３０００萬(wàn)元，３～５個(gè)月后大廈就可以竣工、賣房。多年來(lái)壓死在鋼筋混凝土里的資金鏈就可以被接活。但沒(méi)有抵押如何能解開(kāi)這３０００萬(wàn)的資金死結(jié)？精圖公司踏破鐵鞋，沒(méi)有人敢下賭注。
２００３年初，精圖大廈資產(chǎn)按現(xiàn)值評(píng)估為２．２億元，負(fù)債為１．１億元。衡平的分析人士認(rèn)為，大廈作為一個(gè)停工的工程，法院的查封并沒(méi)有解除，２．２億元的資產(chǎn)是高估了。但完工后賣現(xiàn)房，大廈的資產(chǎn)還有不錯(cuò)的上升空間。就是這個(gè)停工工程，才讓我們找到了信托可以運(yùn)作的空間。
衡平信托作為一個(gè)操盤手，它之所以敢動(dòng)人們避之不及的爛尾樓，其實(shí)它靠的是信托獨(dú)特的法律制度和財(cái)產(chǎn)管理制度。衡平操作精圖大廈的第一個(gè)難題，是大廈的每個(gè)樓層都被債權(quán)人保全或查封，但《信托法》規(guī)定，大廈所有的債權(quán)和股權(quán)委托給信托公司進(jìn)行登記確認(rèn)后，受托期間的信托財(cái)產(chǎn)具有隔斷各種債務(wù)糾紛的“防火墻”功能，查封的可以自動(dòng)啟封，這是信托機(jī)構(gòu)對(duì)爛尾樓能獨(dú)立進(jìn)行續(xù)建的關(guān)鍵。
衡平信托的另一個(gè)玄妙之處是，精圖大廈的全部股權(quán)和債權(quán)一旦作為信托財(cái)產(chǎn)，反映在衡平信托的報(bào)表上，這塊信托財(cái)產(chǎn)是“只有資產(chǎn)，沒(méi)有負(fù)債”。這就為大廈的續(xù)建騰出了一個(gè)可以繼續(xù)融資的空間，而衡平則以竣工的整幢大廈的銷售收入對(duì)發(fā)行的３０００萬(wàn)元的信托計(jì)劃進(jìn)行擔(dān)保。
衡平玩出了一個(gè)信托魔方，爛尾樓的資金死結(jié)由此全部解開(kāi)。
衡平信托向社會(huì)發(fā)起３０００萬(wàn)元資金信托計(jì)劃，全部投入爛尾樓收尾工程。
這是中國(guó)信托業(yè)首次進(jìn)入爛尾樓項(xiàng)目。
衡平信托盤活精圖大廈的消息為成都盤活爛尾樓工作注入了強(qiáng)心劑，多種融資渠道被開(kāi)拓利用，多年解不開(kāi)的“結(jié)”一個(gè)個(gè)被解開(kāi)。去年，成都市重點(diǎn)清理了３５個(gè)停工工程，其中的城市之心、龍舟大廈、精圖大廈等１６個(gè)工程量較大、地理位置重要且對(duì)市容影響較大的工程已陸續(xù)復(fù)工，４個(gè)工程完成了外裝修。王府井大廈、成都晚報(bào)新聞中心、江波華城、明日大廈、樂(lè)山大廈、“海外交流中心綜合商業(yè)大廈”等樓盤也隨之相繼復(fù)工建設(shè)。
可贖回信托造福拆遷安置居民
今年是成都市進(jìn)行大規(guī)模舊城改造的第三年，是確保三年內(nèi)完成城區(qū)４１０萬(wàn)平方米危舊房改造目標(biāo)的最后一年。在去年組織實(shí)施了解放路、老馬路、文化宮、四圣祠等２６個(gè)片區(qū)的１７０個(gè)危舊房改造項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，今年還將進(jìn)行１４０萬(wàn)平米危舊房的改造，需要為拆遷居民修建或訂購(gòu)安置房近１００萬(wàn)平方米。
進(jìn)行如此大規(guī)模舊城改造拆遷安置工作，需要的資金量是巨大的。在銀行貸款和項(xiàng)目業(yè)主自有資金不能滿足需要的情況下，房地產(chǎn)信托乘“需”而入，加入到舊城改造拆遷這項(xiàng)造福于民的工程之中。
?。玻埃埃衬辏保苍拢保慈?，由成都市統(tǒng)建辦與衡平信托推出的全國(guó)首個(gè)可贖回信托產(chǎn)品——“成都市統(tǒng)建辦舊城改造安置房項(xiàng)目資金信托產(chǎn)品”在蓉募集成功，信托計(jì)劃正式成立。
這一信托計(jì)劃融資規(guī)模２億元，期限兩年，預(yù)計(jì)年投資收益率４．１％，募集到的２億元資金將用于修建安置房，專項(xiàng)安置大慈寺、文化宮片區(qū)的拆遷戶。在完成募集后，立即開(kāi)始為投資者計(jì)息，并向投資者發(fā)放信托受益權(quán)證書。
此次發(fā)行采取銀團(tuán)銷售方式，與６家銀行合作推出這一信托產(chǎn)品，６家銀行市區(qū)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)眾多，再加上推出的這一信托產(chǎn)品屬市政項(xiàng)目，具有安全性好、投資回報(bào)高等特點(diǎn)，因此自１１月１０日開(kāi)始預(yù)約購(gòu)買后，雖然每份信托合同金額為１０萬(wàn)元以上，但仍吸引了許多市民前來(lái)咨詢購(gòu)買，短短幾天時(shí)間就預(yù)約了１億多元，正式發(fā)售僅７天時(shí)間，就銷售了１．５億元。除成都市民踴躍購(gòu)買外，重慶等地的投資者也爭(zhēng)相購(gòu)買，到了銷售后期不得不控制額度。
之所以推出這一面向市民的信托產(chǎn)品，一方面是為成都城市建設(shè)改造融資尋求新的途徑，吸引社會(huì)民間資金參與城市建設(shè)；另一方面也是讓市民分享城市經(jīng)營(yíng)成果。為保證產(chǎn)品的安全，有關(guān)方面為其設(shè)立了兩道“防火墻”：由政府專門用于舊城改造的財(cái)政撥款做還款保證；另外，由注冊(cè)資本為４．３億元的成都市高新西區(qū)發(fā)展公司簽訂借款保證合同。
為了加強(qiáng)流動(dòng)性，更方便投資者，這一信托產(chǎn)品還在國(guó)內(nèi)首次引入贖回方式，即由統(tǒng)建辦分三個(gè)開(kāi)放時(shí)點(diǎn)向投資者要約贖回，投資者可隨時(shí)將產(chǎn)品變現(xiàn)。衡平信托人士預(yù)測(cè)，雖然投資者可選擇贖回，但由于該產(chǎn)品的年投資收益率比同期銀行存款利率高２個(gè)百分點(diǎn)，也比三年期憑證式國(guó)債高２個(gè)百分點(diǎn)，因此估計(jì)屆時(shí)不會(huì)出現(xiàn)贖回潮。
成都舊城改造拆遷有關(guān)人士表示，成都市的舊城改造是按照市場(chǎng)化方式運(yùn)作的，所需資金的籌集也是采用市場(chǎng)化方式，其中包括信托方式。此次統(tǒng)建辦采取以信托方式籌集到專項(xiàng)資金，是一個(gè)有益的嘗試，既為民間資金開(kāi)辟了一條新的投資渠道，又有利于增加舊城改造資金。
項(xiàng)目信托提速新會(huì)展中心建設(shè)
去年，成都市啟動(dòng)了城南副中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)，市里四套班子將很快南遷辦公。加快城南副中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)速度已迫在眉捷。
在城南副中心前期安排建設(shè)的重點(diǎn)工程中，最引人注目的是世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目。成都市本來(lái)已在城北金牛區(qū)臨二環(huán)路建設(shè)有一座會(huì)展中心，但已不適應(yīng)新成都打造會(huì)展之都的要求，于是規(guī)劃在城南副中心建設(shè)一座規(guī)模更大、檔次更高、與國(guó)際會(huì)展接軌的世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心，由成都新會(huì)展中心有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。
世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心位于成都市城南新區(qū)，與新建的成都市政府毗鄰而居，占地１８５０畝，總投資預(yù)計(jì)５０億元人民幣。該中心分為展館區(qū)、酒店及文化設(shè)施區(qū)、商業(yè)區(qū)三大部分。該項(xiàng)目的正式啟動(dòng)和順利推進(jìn)，有利于帶動(dòng)和提速整個(gè)城南副中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
今年１月１２日，世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心有限公司董事長(zhǎng)鄧?guó)?、中信?shí)業(yè)銀行副行長(zhǎng)唐賢平、衡平信托董事長(zhǎng)朱佐義，在成都國(guó)際會(huì)展中心簽署合作協(xié)議，由新會(huì)展中心公司、中信實(shí)業(yè)銀行、衡平信托三家合力打造世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心。省內(nèi)信托、銀行、企業(yè)首次聯(lián)手推出的“成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目資金信托產(chǎn)品”隨之上市發(fā)行。
該信托產(chǎn)品為世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心提供兩年期總規(guī)模３億元人民幣的信托貸款，用于支付土地出讓金和征地款，以取得建設(shè)用地的土地使用權(quán)。中信實(shí)業(yè)銀行成都分行則向衡平信托針對(duì)該項(xiàng)目發(fā)放的信托貸款提供擔(dān)保。該信托５萬(wàn)元起購(gòu)，收益率為４．２％。因?yàn)橛辛算y行提供高級(jí)別的信用保證，安全性大為提高。
新國(guó)際會(huì)展中心獲得信托資金支持，加速了項(xiàng)目的啟動(dòng)進(jìn)程。周邊的多個(gè)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目隨之借勢(shì)啟動(dòng)?！靶聲?huì)展中心”與“城南副中心”一同被奉為城南樓市的關(guān)鍵詞，成為最具市場(chǎng)價(jià)值的賣點(diǎn)。
集合信托產(chǎn)品投向商住項(xiàng)目
今年２月１８日，衡平信托在成都推出“優(yōu)質(zhì)商住地產(chǎn)投資資金信托產(chǎn)品”，該產(chǎn)品融資規(guī)模１．７億元人民幣，期限兩年。該產(chǎn)品的最大特點(diǎn)是突破了信托資金以往單一運(yùn)作的模式，將把１．７億信托資金集合起來(lái)，以擔(dān)保貸款、股權(quán)收購(gòu)、產(chǎn)權(quán)交易等多種方式優(yōu)化運(yùn)作，投向成都房地產(chǎn)行業(yè)。
據(jù)透露，信托資金將投向成都幾個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤，其中包括多層住宅樓、大型商場(chǎng)以及高檔精裝小戶型電梯公寓。
專業(yè)人士認(rèn)為，此投資方式具有產(chǎn)業(yè)投資基金的雛形，是成都資本市場(chǎng)建設(shè)中的一項(xiàng)創(chuàng)新。
據(jù)悉，衡平在蓉公開(kāi)發(fā)售的產(chǎn)品已達(dá)１９只，就收益來(lái)講，大多在４％～４．８％之間。今年２月間，衡平連續(xù)推出３個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，其中的“優(yōu)質(zhì)商住地產(chǎn)投資資金信托產(chǎn)品”預(yù)計(jì)年綜合收益率為５．３％，比一年期銀行定期存款利率高３．３２個(gè)百分點(diǎn)，比三年期憑證式國(guó)債年收益率高３．１７個(gè)百分點(diǎn)，是目前川內(nèi)預(yù)計(jì)年收益率最高的信托計(jì)劃。該收益已接近銀行一年期貸款基準(zhǔn)利率，自然也遠(yuǎn)高于目前在各家銀行上柜的基金和國(guó)債的收益。
房地產(chǎn)業(yè)的高收益和較短的投資周期滿足了信托的要求，而如此高的回報(bào)率對(duì)民間資金也有極強(qiáng)的誘惑力，因而該產(chǎn)品一上市，即呈現(xiàn)火爆搶購(gòu)景象，發(fā)售僅４天，就順利募集資金達(dá)６０００萬(wàn)元，這意味著成都市民平均每天從自己腰包里拿出１５００萬(wàn)元“熱錢”投資地產(chǎn)。
此次衡平發(fā)行信托產(chǎn)品，除了衡平的網(wǎng)點(diǎn)外，還有工行、交行以及中信實(shí)業(yè)，共計(jì)３００個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)代理發(fā)售，是信托產(chǎn)品發(fā)售網(wǎng)點(diǎn)最多的一次。
在各發(fā)售網(wǎng)點(diǎn)，抱錢上門的市民絡(luò)繹不絕。外地人紛紛詢問(wèn)能否在當(dāng)?shù)刭?gòu)買。銀行人士稱，由于該產(chǎn)品發(fā)售僅限于成都市區(qū)及部分郊縣，外地客戶只能在成都開(kāi)戶、存款后，才能辦理委托手續(xù)。
與國(guó)債不同的是，購(gòu)買信托的大多是３０歲以上的市民，而９０％以上是個(gè)人投資者。據(jù)了解，其中最大的一單高達(dá)２５０萬(wàn)元。
衡平信托作為整頓后的川內(nèi)首家信托公司，目前處于急速擴(kuò)張階段。據(jù)透露，衡平已經(jīng)儲(chǔ)備了多個(gè)秘而不宣的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，只待最后“選優(yōu)”，項(xiàng)目涉及大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及住宅開(kāi)發(fā)，“將聯(lián)合一批精英團(tuán)隊(duì)，整合川內(nèi)一流的開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷商，打造精品項(xiàng)目”。
衡平信托作為信托業(yè)五次整頓后川內(nèi)首家信托公司，在房地產(chǎn)信托方面表現(xiàn)異?；钴S，繼去年推出國(guó)內(nèi)首只解決“爛尾樓”信托、首只可贖回信托之后，今年又連續(xù)推出３只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品?！案Q一斑而知全豹”，通過(guò)橫平信托的表現(xiàn)，我們或許能夠感受到信托給房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的不可忽視的推動(dòng)作用。
一場(chǎng)靜悄悄的融資行動(dòng)，不經(jīng)意間撬動(dòng)蓉城樓市。一筆筆巨資注入爛尾樓、解困房、商住項(xiàng)目、重點(diǎn)工程，為開(kāi)發(fā)企業(yè)解了燃眉之急，也為蓉城樓市增添了幾分活力和動(dòng)力。
信托魔方令“爛尾樓”咸魚翻身
近年來(lái)，成都市清理出６０多個(gè)停工工程（爛尾樓）項(xiàng)目。這些爛尾樓工程大多位于繁華地段，影響市容市貌，損害成都城市形象。市政府專門成立了處理停工工程項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，采取了一系列措施，加快處理爛尾樓工程步伐。但由于爛尾樓工程涉及問(wèn)題復(fù)雜，一度進(jìn)展緩慢。
就在成都市為此焦慮的時(shí)侯，２００３年５月初，衡平信托投資有限責(zé)任公司的一份《關(guān)于擬用信托方式盤活精圖大廈等停工工程的報(bào)告》，引起成都市清理停工工程項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的高度關(guān)注。
５月１６日下午，在該辦公室的主持下，一場(chǎng)“以信托方式盤活‘精圖大廈’等停工工程項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)”在衡平信托熱鬧進(jìn)行。這實(shí)際上是中國(guó)信托業(yè)悄然登陸爛尾樓項(xiàng)目的首次路演。
精圖大廈當(dāng)時(shí)已完成整個(gè)投資量的９０％，所需資金缺口３０００萬(wàn)元。有了３０００萬(wàn)元，３～５個(gè)月后大廈就可以竣工、賣房。多年來(lái)壓死在鋼筋混凝土里的資金鏈就可以被接活。但沒(méi)有抵押如何能解開(kāi)這３０００萬(wàn)的資金死結(jié)？精圖公司踏破鐵鞋，沒(méi)有人敢下賭注。
２００３年初，精圖大廈資產(chǎn)按現(xiàn)值評(píng)估為２．２億元，負(fù)債為１．１億元。衡平的分析人士認(rèn)為，大廈作為一個(gè)停工的工程，法院的查封并沒(méi)有解除，２．２億元的資產(chǎn)是高估了。但完工后賣現(xiàn)房，大廈的資產(chǎn)還有不錯(cuò)的上升空間。就是這個(gè)停工工程，才讓我們找到了信托可以運(yùn)作的空間。
衡平信托作為一個(gè)操盤手，它之所以敢動(dòng)人們避之不及的爛尾樓，其實(shí)它靠的是信托獨(dú)特的法律制度和財(cái)產(chǎn)管理制度。衡平操作精圖大廈的第一個(gè)難題，是大廈的每個(gè)樓層都被債權(quán)人保全或查封，但《信托法》規(guī)定，大廈所有的債權(quán)和股權(quán)委托給信托公司進(jìn)行登記確認(rèn)后，受托期間的信托財(cái)產(chǎn)具有隔斷各種債務(wù)糾紛的“防火墻”功能，查封的可以自動(dòng)啟封，這是信托機(jī)構(gòu)對(duì)爛尾樓能獨(dú)立進(jìn)行續(xù)建的關(guān)鍵。
衡平信托的另一個(gè)玄妙之處是，精圖大廈的全部股權(quán)和債權(quán)一旦作為信托財(cái)產(chǎn)，反映在衡平信托的報(bào)表上，這塊信托財(cái)產(chǎn)是“只有資產(chǎn)，沒(méi)有負(fù)債”。這就為大廈的續(xù)建騰出了一個(gè)可以繼續(xù)融資的空間，而衡平則以竣工的整幢大廈的銷售收入對(duì)發(fā)行的３０００萬(wàn)元的信托計(jì)劃進(jìn)行擔(dān)保。
衡平玩出了一個(gè)信托魔方，爛尾樓的資金死結(jié)由此全部解開(kāi)。
衡平信托向社會(huì)發(fā)起３０００萬(wàn)元資金信托計(jì)劃，全部投入爛尾樓收尾工程。
這是中國(guó)信托業(yè)首次進(jìn)入爛尾樓項(xiàng)目。
衡平信托盤活精圖大廈的消息為成都盤活爛尾樓工作注入了強(qiáng)心劑，多種融資渠道被開(kāi)拓利用，多年解不開(kāi)的“結(jié)”一個(gè)個(gè)被解開(kāi)。去年，成都市重點(diǎn)清理了３５個(gè)停工工程，其中的城市之心、龍舟大廈、精圖大廈等１６個(gè)工程量較大、地理位置重要且對(duì)市容影響較大的工程已陸續(xù)復(fù)工，４個(gè)工程完成了外裝修。王府井大廈、成都晚報(bào)新聞中心、江波華城、明日大廈、樂(lè)山大廈、“海外交流中心綜合商業(yè)大廈”等樓盤也隨之相繼復(fù)工建設(shè)。
可贖回信托造福拆遷安置居民
今年是成都市進(jìn)行大規(guī)模舊城改造的第三年，是確保三年內(nèi)完成城區(qū)４１０萬(wàn)平方米危舊房改造目標(biāo)的最后一年。在去年組織實(shí)施了解放路、老馬路、文化宮、四圣祠等２６個(gè)片區(qū)的１７０個(gè)危舊房改造項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，今年還將進(jìn)行１４０萬(wàn)平米危舊房的改造，需要為拆遷居民修建或訂購(gòu)安置房近１００萬(wàn)平方米。
進(jìn)行如此大規(guī)模舊城改造拆遷安置工作，需要的資金量是巨大的。在銀行貸款和項(xiàng)目業(yè)主自有資金不能滿足需要的情況下，房地產(chǎn)信托乘“需”而入，加入到舊城改造拆遷這項(xiàng)造福于民的工程之中。
?。玻埃埃衬辏保苍拢保慈?，由成都市統(tǒng)建辦與衡平信托推出的全國(guó)首個(gè)可贖回信托產(chǎn)品——“成都市統(tǒng)建辦舊城改造安置房項(xiàng)目資金信托產(chǎn)品”在蓉募集成功，信托計(jì)劃正式成立。
這一信托計(jì)劃融資規(guī)模２億元，期限兩年，預(yù)計(jì)年投資收益率４．１％，募集到的２億元資金將用于修建安置房，專項(xiàng)安置大慈寺、文化宮片區(qū)的拆遷戶。在完成募集后，立即開(kāi)始為投資者計(jì)息，并向投資者發(fā)放信托受益權(quán)證書。
此次發(fā)行采取銀團(tuán)銷售方式，與６家銀行合作推出這一信托產(chǎn)品，６家銀行市區(qū)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)眾多，再加上推出的這一信托產(chǎn)品屬市政項(xiàng)目，具有安全性好、投資回報(bào)高等特點(diǎn)，因此自１１月１０日開(kāi)始預(yù)約購(gòu)買后，雖然每份信托合同金額為１０萬(wàn)元以上，但仍吸引了許多市民前來(lái)咨詢購(gòu)買，短短幾天時(shí)間就預(yù)約了１億多元，正式發(fā)售僅７天時(shí)間，就銷售了１．５億元。除成都市民踴躍購(gòu)買外，重慶等地的投資者也爭(zhēng)相購(gòu)買，到了銷售后期不得不控制額度。
之所以推出這一面向市民的信托產(chǎn)品，一方面是為成都城市建設(shè)改造融資尋求新的途徑，吸引社會(huì)民間資金參與城市建設(shè)；另一方面也是讓市民分享城市經(jīng)營(yíng)成果。為保證產(chǎn)品的安全，有關(guān)方面為其設(shè)立了兩道“防火墻”：由政府專門用于舊城改造的財(cái)政撥款做還款保證；另外，由注冊(cè)資本為４．３億元的成都市高新西區(qū)發(fā)展公司簽訂借款保證合同。
為了加強(qiáng)流動(dòng)性，更方便投資者，這一信托產(chǎn)品還在國(guó)內(nèi)首次引入贖回方式，即由統(tǒng)建辦分三個(gè)開(kāi)放時(shí)點(diǎn)向投資者要約贖回，投資者可隨時(shí)將產(chǎn)品變現(xiàn)。衡平信托人士預(yù)測(cè)，雖然投資者可選擇贖回，但由于該產(chǎn)品的年投資收益率比同期銀行存款利率高２個(gè)百分點(diǎn)，也比三年期憑證式國(guó)債高２個(gè)百分點(diǎn)，因此估計(jì)屆時(shí)不會(huì)出現(xiàn)贖回潮。
成都舊城改造拆遷有關(guān)人士表示，成都市的舊城改造是按照市場(chǎng)化方式運(yùn)作的，所需資金的籌集也是采用市場(chǎng)化方式，其中包括信托方式。此次統(tǒng)建辦采取以信托方式籌集到專項(xiàng)資金，是一個(gè)有益的嘗試，既為民間資金開(kāi)辟了一條新的投資渠道，又有利于增加舊城改造資金。
項(xiàng)目信托提速新會(huì)展中心建設(shè)
去年，成都市啟動(dòng)了城南副中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)，市里四套班子將很快南遷辦公。加快城南副中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)速度已迫在眉捷。
在城南副中心前期安排建設(shè)的重點(diǎn)工程中，最引人注目的是世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目。成都市本來(lái)已在城北金牛區(qū)臨二環(huán)路建設(shè)有一座會(huì)展中心，但已不適應(yīng)新成都打造會(huì)展之都的要求，于是規(guī)劃在城南副中心建設(shè)一座規(guī)模更大、檔次更高、與國(guó)際會(huì)展接軌的世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心，由成都新會(huì)展中心有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。
世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心位于成都市城南新區(qū)，與新建的成都市政府毗鄰而居，占地１８５０畝，總投資預(yù)計(jì)５０億元人民幣。該中心分為展館區(qū)、酒店及文化設(shè)施區(qū)、商業(yè)區(qū)三大部分。該項(xiàng)目的正式啟動(dòng)和順利推進(jìn)，有利于帶動(dòng)和提速整個(gè)城南副中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
今年１月１２日，世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心有限公司董事長(zhǎng)鄧?guó)?、中信?shí)業(yè)銀行副行長(zhǎng)唐賢平、衡平信托董事長(zhǎng)朱佐義，在成都國(guó)際會(huì)展中心簽署合作協(xié)議，由新會(huì)展中心公司、中信實(shí)業(yè)銀行、衡平信托三家合力打造世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心。省內(nèi)信托、銀行、企業(yè)首次聯(lián)手推出的“成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目資金信托產(chǎn)品”隨之上市發(fā)行。
該信托產(chǎn)品為世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心提供兩年期總規(guī)模３億元人民幣的信托貸款，用于支付土地出讓金和征地款，以取得建設(shè)用地的土地使用權(quán)。中信實(shí)業(yè)銀行成都分行則向衡平信托針對(duì)該項(xiàng)目發(fā)放的信托貸款提供擔(dān)保。該信托５萬(wàn)元起購(gòu)，收益率為４．２％。因?yàn)橛辛算y行提供高級(jí)別的信用保證，安全性大為提高。
新國(guó)際會(huì)展中心獲得信托資金支持，加速了項(xiàng)目的啟動(dòng)進(jìn)程。周邊的多個(gè)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目隨之借勢(shì)啟動(dòng)?！靶聲?huì)展中心”與“城南副中心”一同被奉為城南樓市的關(guān)鍵詞，成為最具市場(chǎng)價(jià)值的賣點(diǎn)。
集合信托產(chǎn)品投向商住項(xiàng)目
今年２月１８日，衡平信托在成都推出“優(yōu)質(zhì)商住地產(chǎn)投資資金信托產(chǎn)品”，該產(chǎn)品融資規(guī)模１．７億元人民幣，期限兩年。該產(chǎn)品的最大特點(diǎn)是突破了信托資金以往單一運(yùn)作的模式，將把１．７億信托資金集合起來(lái)，以擔(dān)保貸款、股權(quán)收購(gòu)、產(chǎn)權(quán)交易等多種方式優(yōu)化運(yùn)作，投向成都房地產(chǎn)行業(yè)。
據(jù)透露，信托資金將投向成都幾個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤，其中包括多層住宅樓、大型商場(chǎng)以及高檔精裝小戶型電梯公寓。
專業(yè)人士認(rèn)為，此投資方式具有產(chǎn)業(yè)投資基金的雛形，是成都資本市場(chǎng)建設(shè)中的一項(xiàng)創(chuàng)新。
據(jù)悉，衡平在蓉公開(kāi)發(fā)售的產(chǎn)品已達(dá)１９只，就收益來(lái)講，大多在４％～４．８％之間。今年２月間，衡平連續(xù)推出３個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，其中的“優(yōu)質(zhì)商住地產(chǎn)投資資金信托產(chǎn)品”預(yù)計(jì)年綜合收益率為５．３％，比一年期銀行定期存款利率高３．３２個(gè)百分點(diǎn)，比三年期憑證式國(guó)債年收益率高３．１７個(gè)百分點(diǎn)，是目前川內(nèi)預(yù)計(jì)年收益率最高的信托計(jì)劃。該收益已接近銀行一年期貸款基準(zhǔn)利率，自然也遠(yuǎn)高于目前在各家銀行上柜的基金和國(guó)債的收益。
房地產(chǎn)業(yè)的高收益和較短的投資周期滿足了信托的要求，而如此高的回報(bào)率對(duì)民間資金也有極強(qiáng)的誘惑力，因而該產(chǎn)品一上市，即呈現(xiàn)火爆搶購(gòu)景象，發(fā)售僅４天，就順利募集資金達(dá)６０００萬(wàn)元，這意味著成都市民平均每天從自己腰包里拿出１５００萬(wàn)元“熱錢”投資地產(chǎn)。
此次衡平發(fā)行信托產(chǎn)品，除了衡平的網(wǎng)點(diǎn)外，還有工行、交行以及中信實(shí)業(yè)，共計(jì)３００個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)代理發(fā)售，是信托產(chǎn)品發(fā)售網(wǎng)點(diǎn)最多的一次。
在各發(fā)售網(wǎng)點(diǎn)，抱錢上門的市民絡(luò)繹不絕。外地人紛紛詢問(wèn)能否在當(dāng)?shù)刭?gòu)買。銀行人士稱，由于該產(chǎn)品發(fā)售僅限于成都市區(qū)及部分郊縣，外地客戶只能在成都開(kāi)戶、存款后，才能辦理委托手續(xù)。
與國(guó)債不同的是，購(gòu)買信托的大多是３０歲以上的市民，而９０％以上是個(gè)人投資者。據(jù)了解，其中最大的一單高達(dá)２５０萬(wàn)元。
衡平信托作為整頓后的川內(nèi)首家信托公司，目前處于急速擴(kuò)張階段。據(jù)透露，衡平已經(jīng)儲(chǔ)備了多個(gè)秘而不宣的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，只待最后“選優(yōu)”，項(xiàng)目涉及大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及住宅開(kāi)發(fā)，“將聯(lián)合一批精英團(tuán)隊(duì)，整合川內(nèi)一流的開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷商，打造精品項(xiàng)目”。
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